※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

「最悪売ればいい」と思っていた4500万ローンの落とし穴｜売却できるとは限らなかった話

「もし苦しくなったら売ればいい。」

マンション購入時、 そう考えている人は少なくありません。

実際、 不動産会社からも、

• 駅近だから大丈夫です
• 人気エリアなので安心です
• 資産価値は落ちにくいです

と言われることがあります。

今回紹介するのは、 4500万ローンを組んだ夫婦が、 「最悪売ればいい」と考えて購入したマンションで起きた実話に近いケースです。

購入当時は何も問題がなかった

夫は会社員。

年収は700万円台。

妻も働いており、 世帯年収は1000万円近くありました。

購入したマンションは、

• 価格4980万円
• 借入4500万円
• 築10年
• 駅徒歩6分

という条件です。

住宅ローン返済額は毎月12万円程度。

家計にも余裕がありました。

もし将来何かあっても、

駅近だから売れるだろう

と思っていました。

共働き前提の家計が崩れ始めた

ところが数年後、 状況が変わります。

妻の育休。

時短勤務。

教育費の増加。

家計に余裕がなくなり始めました。

夫婦は住み替えを考えます。

そして、 いよいよ売却活動を始めることにしました。

想像以上に問い合わせが少なかった

不動産会社に査定を依頼します。

すると、 購入時より少し安い程度で売却できると言われました。

夫婦は安心します。

しかし実際に売り出してみると、 思ったほど問い合わせがありません。

内覧はあるものの、 なかなか申込みにつながらないのです。

購入希望者はローンだけを見ていなかった

購入希望者が確認していたのは、 物件価格だけではありませんでした。

• 修繕積立金
• 管理費
• 長期修繕計画
• 管理組合
• 総会議事録

まで確認されていたのです。

夫婦は初めて知りました。

今の購入検討者は、 管理状態まで見ているということを。

修繕積立金の値上げが重荷になった

購入当時14,000円だった修繕積立金は、 数年後には25,000円になっていました。

さらに将来的な値上げも予定されています。

購入希望者から見ると、 毎月の負担が大きいマンションです。

夫婦にとっては慣れた金額でも、 購入検討者には大きなマイナス材料でした。

4500万ローンと修繕積立金で家計が崩れ始めた話はこちら

議事録には気になる内容が並んでいた

さらに総会議事録には、

• 滞納問題
• 理事不足
• 修繕計画の見直し

などの記載がありました。

住んでいると気にならなくても、 購入検討者には不安材料になります。

夫婦は、

「購入前に自分たちも確認すべきだった」

と後悔しました。

管理組合の議事録を見て後悔した話はこちら

周辺環境も変わっていた

購入当時は人気物件でした。

しかし数年の間に、 周辺で新築マンションの供給が増えました。

購入検討者は、

• 築浅中古
• 新築マンション
• 他の中古物件

と比較します。

つまり、 自分のマンションだけが選択肢ではないのです。

「売れる」と「希望価格で売れる」は違う

最終的に売却自体はできました。

しかし希望価格ではありません。

値下げを繰り返し、 ようやく買い手が見つかりました。

ここで夫婦は気付きます。

売れることと、 希望価格で売れることは違う

ということです。

住宅ローン残高によっては、 売却時に自己資金が必要になるケースもあります。

本当に怖いのは住宅ローンではなく資産価値だった

夫婦が苦しんだ原因は、 住宅ローンだけではありませんでした。

マンションの資産価値です。

どれだけ返済できても、 売却しにくい物件では身動きが取りづらくなります。

だからこそ、 購入時には将来の出口戦略も考える必要があります。

購入前に確認したいこと

将来の売却を考えるなら、 次の項目は必ず確認したいところです。

• 修繕積立金の推移
• 長期修繕計画
• 管理組合の運営状況
• 議事録の内容
• 周辺の競合物件

住宅ローン審査に通るかだけではなく、 将来売却しやすい物件かも重要な判断材料になります。

まとめ

「最悪売ればいい」と考えて4500万ローンを組んだ夫婦は、 売却そのものより、 希望価格で売れない現実に直面しました。

マンション購入では、 住宅ローン返済だけでなく、 将来の資産価値や売却のしやすさまで考えることが重要です。

購入時には、 「買えるか」だけでなく、 「将来売れるか」も確認しておきたいポイントです。