※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

修繕積立金と管理費で月7万円になった話｜住宅ローンより怖かった毎月の固定費

「住宅ローンは払えると思っていました。」

そう話すAさん夫婦は、都内の人気エリアにあるマンションを購入しました。

購入当時は30代後半。

夫婦共働き。

世帯年収は1,200万円。

住宅ローン返済額は毎月12万円でした。

不動産会社からも、

「無理のない返済額ですね」

と言われていました。

実際、住宅ローンそのものは問題ありませんでした。

しかし10年後。

夫婦は住宅ローン以外の費用に苦しむことになります。

その原因は、

修繕積立金と管理費でした。

購入時は理想的なマンションだった

マンションは駅徒歩4分。

築8年。

総戸数180戸。

共用施設も充実していました。

宅配ボックス。

ラウンジ。

ゲストルーム。

24時間ゴミ出し。

管理状態も良好です。

Aさん夫婦は、

「将来も安心だろう」

と思っていました。

購入時の維持費

購入当時の負担は次の通りでした。

住宅ローン　12万円

管理費　　　18,000円

修繕積立金　12,000円

合計　　　　15万円

十分支払える範囲です。

むしろ同じエリアの賃貸より少し高い程度でした。

特に修繕積立金は、

「思ったより安いな」

という印象でした。

最初の値上げ

数年後。

管理組合から通知が届きます。

修繕積立金改定です。

12,000円

↓

18,000円

住民からは不満も出ました。

しかし管理会社からは、

長期修繕計画上必要との説明がありました。

Aさん夫婦も、

「仕方ないか」

と受け入れます。

二度目の値上げ

さらに数年後。

再び改定案が出ます。

18,000円

↓

28,000円

今度は驚きました。

住宅ローンよりは少ないものの、

毎月の負担は確実に増えています。

しかしそれだけではありませんでした。

管理費も上がる

人件費上昇。

電気料金上昇。

設備維持費上昇。

これらの影響で管理費も改定されます。

18,000円

↓

25,000円

気付けば、

管理費と修繕積立金だけで

53,000円です。

タワーマンション特有の問題

Aさんのマンションはタワーマンションではありませんでした。

しかし共用設備が多い大型マンションでした。

共用施設は便利です。

しかし維持にもお金がかかります。

エレベーター。

自動ドア。

機械式駐車場。

防犯設備。

共用照明。

設備が多いほど管理費は増えます。

築20年が近づく

築20年が見えてくる頃、

管理組合は長期修繕計画を見直します。

その結果、

さらなる積立不足が判明しました。

建築費の高騰が想定以上だったのです。

管理会社は説明します。

「今後も修繕費は上昇する可能性があります。」

住民は不安になります。

月7万円の現実

その後、

修繕積立金は35,000円。

管理費は35,000円近くになります。

合計約7万円。

住宅ローン12万円。

維持費7万円。

合計19万円です。

購入時より4万円以上増えています。

家計への影響

問題は住宅ローンではありませんでした。

教育費。

物価上昇。

保険料。

車両費。

そこに維持費7万円が加わります。

住宅ローンは変わらないのに、

マンション維持費だけが増えていくのです。

「最悪売ればいい」と考えた

夫婦は住み替えも検討しました。

しかしここで新たな問題が発生します。

購入希望者が維持費を気にするのです。

修繕積立金35,000円。

管理費35,000円。

合計7万円。

数字だけ見るとかなり高額です。

内覧はあるが決まらない

立地は良い。

建物も綺麗。

それでも購入希望者は慎重になります。

住宅ローンに加え、

毎月7万円の維持費が必要だからです。

結果として、

売却は思うように進みませんでした。

なぜここまで増えたのか

理由は複数あります。

当初の積立金設定が低かった

販売時に安く設定されていた。

建築費が高騰した

想定以上の工事費になった。

共用設備が多い

維持コストが高い。

人件費が上昇した

管理会社のコストも増えた。

これらが重なった結果です。

管理費と修繕積立金は別物

購入時に意外と見落とされるのがここです。

修繕積立金は将来の修繕費。

管理費は現在の維持費。

役割が違います。

しかし購入者は、

合計額を見るべきです。

毎月いくら出ていくのか。

そこが重要です。

最近の購入者は確認している

現在は、

購入前に

・長期修繕計画

・修繕積立金推移

・管理費改定履歴

を確認する人が増えています。

以前よりも管理状態が重視される時代になっています。

高いこと自体は悪くない

誤解してはいけないのは、

修繕積立金や管理費が高いこと自体は悪いことではないという点です。

必要な費用を適切に集めているマンションもあります。

問題は、

購入時に将来負担を理解していないことです。

本当に確認したいポイント

購入前に確認したいのは、

・現在の修繕積立金

だけではありません。

重要なのは、

・10年後の予定額

・長期修繕計画

・積立金残高

・管理費改定履歴

です。

ここを見るだけで将来の負担がかなり見えてきます。

まとめ

住宅ローンは固定です。

しかし管理費と修繕積立金は変わります。

そして築年数とともに上昇するケースも少なくありません。

Aさん夫婦が苦しくなった原因は、

住宅ローンではなく、

増え続ける維持費でした。

マンション購入では、

「住宅ローンが払えるか」

だけではなく、

「管理費と修繕積立金を含めて維持できるか」

を考えることが大切です。

月7万円の維持費は極端な例に見えるかもしれません。

しかし修繕積立金や管理費の上昇は、多くのマンションで起こりうる現実です。

購入前には、将来の負担まで含めて確認しておきたいところです。