「最悪売ればいい」と思っていた4500万ローンの落とし穴｜売却できるとは限らなかった話
sopnaviestate- 購入当時は何も問題がなかった
- 共働き前提の家計が崩れ始めた
- 想像以上に問い合わせが少なかった
※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。
「最悪売ればいい」と思っていた4500万ローンの落とし穴｜売却できるとは限らなかった話
「もし苦しくなったら売ればいい。」
マンション購入時、 そう考えている人は少なくありません。
実際、 不動産会社からも、
- 駅近だから大丈夫です
- 人気エリアなので安心です
- 資産価値は落ちにくいです
と言われることがあります。
今回紹介するのは、 4500万ローンを組んだ夫婦が、 「最悪売ればいい」と考えて購入したマンションで起きた実話に近いケースです。
購入当時は何も問題がなかった
夫は会社員。
年収は700万円台。
妻も働いており、 世帯年収は1000万円近くありました。
購入したマンションは、
- 価格4980万円
- 借入4500万円
- 築10年
- 駅徒歩6分
という条件です。
住宅ローン返済額は毎月12万円程度。
家計にも余裕がありました。
もし将来何かあっても、
駅近だから売れるだろう
と思っていました。
共働き前提の家計が崩れ始めた
ところが数年後、 状況が変わります。
妻の育休。
時短勤務。
教育費の増加。
家計に余裕がなくなり始めました。
夫婦は住み替えを考えます。
そして、 いよいよ売却活動を始めることにしました。
想像以上に問い合わせが少なかった
不動産会社に査定を依頼します。
すると、 購入時より少し安い程度で売却できると言われました。
夫婦は安心します。
しかし実際に売り出してみると、 思ったほど問い合わせがありません。
内覧はあるものの、 なかなか申込みにつながらないのです。
購入希望者はローンだけを見ていなかった
購入希望者が確認していたのは、 物件価格だけではありませんでした。
- 修繕積立金
- 管理費
- 長期修繕計画
- 管理組合
- 総会議事録
まで確認されていたのです。
夫婦は初めて知りました。
今の購入検討者は、 管理状態まで見ているということを。
修繕積立金の値上げが重荷になった
購入当時14,000円だった修繕積立金は、 数年後には25,000円になっていました。
さらに将来的な値上げも予定されています。
購入希望者から見ると、 毎月の負担が大きいマンションです。
夫婦にとっては慣れた金額でも、 購入検討者には大きなマイナス材料でした。
議事録には気になる内容が並んでいた
さらに総会議事録には、
- 滞納問題
- 理事不足
- 修繕計画の見直し
などの記載がありました。
住んでいると気にならなくても、 購入検討者には不安材料になります。
夫婦は、
「購入前に自分たちも確認すべきだった」
と後悔しました。
周辺環境も変わっていた
購入当時は人気物件でした。
しかし数年の間に、 周辺で新築マンションの供給が増えました。
購入検討者は、
- 築浅中古
- 新築マンション
- 他の中古物件
と比較します。
つまり、 自分のマンションだけが選択肢ではないのです。
「売れる」と「希望価格で売れる」は違う
最終的に売却自体はできました。
しかし希望価格ではありません。
値下げを繰り返し、 ようやく買い手が見つかりました。
ここで夫婦は気付きます。
売れることと、 希望価格で売れることは違う
ということです。
住宅ローン残高によっては、 売却時に自己資金が必要になるケースもあります。
本当に怖いのは住宅ローンではなく資産価値だった
夫婦が苦しんだ原因は、 住宅ローンだけではありませんでした。
マンションの資産価値です。
どれだけ返済できても、 売却しにくい物件では身動きが取りづらくなります。
だからこそ、 購入時には将来の出口戦略も考える必要があります。
購入前に確認したいこと
将来の売却を考えるなら、 次の項目は必ず確認したいところです。
- 修繕積立金の推移
- 長期修繕計画
- 管理組合の運営状況
- 議事録の内容
- 周辺の競合物件
住宅ローン審査に通るかだけではなく、 将来売却しやすい物件かも重要な判断材料になります。
まとめ
「最悪売ればいい」と考えて4500万ローンを組んだ夫婦は、 売却そのものより、 希望価格で売れない現実に直面しました。
マンション購入では、 住宅ローン返済だけでなく、 将来の資産価値や売却のしやすさまで考えることが重要です。
購入時には、 「買えるか」だけでなく、 「将来売れるか」も確認しておきたいポイントです。
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