高松市で売れない中古マンションの特徴7選｜購入前に確認したいポイント
sopnaviestate- 「売れないマンション」とは、まったく売れないマンションではない
- 特徴1｜交通手段が限られ、生活する人を選ぶ
- 特徴2｜駐車場を確保しにくい・車種制限が厳しい
※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。
高松市で売れない中古マンションの特徴7選｜購入前に確認したいポイント
高松市で中古マンションを購入するとき、「自分たちが住みやすいか」はもちろん重要です。
しかし、もう一つ考えておきたいことがあります。
「もし10年後、このマンションを売ることになったら、次の買い手は見つかるだろうか？」
購入時には永住するつもりでも、転勤、転職、家族構成の変化、親の介護、老後の住み替えなどによって、マンションを売却する可能性があります。
そのとき、購入希望者から見て魅力を感じにくい条件がいくつも重なっていると、売却まで時間がかかったり、価格調整が必要になったりする可能性があります。
高松市では、JR高松駅や高松築港駅、瓦町駅などへのアクセスだけでなく、ことでん、JR、バス、自動車など複数の交通手段を考えてマンションを選ぶことが重要です。
さらに、駐車場、管理状態、修繕積立金、長期修繕計画、住戸条件、周辺環境なども将来の売却に影響する可能性があります。
この記事では、高松市で将来売れにくくなる可能性がある中古マンションの特徴を7つに分けて解説します。
※この記事は特定のマンションについて「売れない」と評価するものではありません。中古マンション購入時に将来の売却可能性を考えるための一般的な確認ポイントを整理したものです。
すでに購入を検討しているマンションがある方へ
SOPNAVIでは、住宅ローンだけでなく、管理費・修繕積立金・管理状態・将来売却など、購入前に確認したいポイントを無料でチェックできます。
無料でマンション診断をする
「売れないマンション」とは、まったく売れないマンションではない
最初に、「売れない」という言葉の意味を整理しておきましょう。
中古マンションは、価格や販売条件を調整すれば買い手が見つかる可能性があります。
そのため、ここでいう「売れない中古マンション」とは、必ずしも永久に売却できないマンションという意味ではありません。
例えば、
- 売却まで長期間かかりやすい
- 周辺の競合物件より選ばれにくい
- 価格を下げないと買い手が見つかりにくい
- 購入希望者が限定されやすい
といった状態を想定しています。
重要なのは「売れる・売れない」の二択ではなく、「どのくらい多くの人が購入候補にできるマンションか」という視点です。
特徴1｜交通手段が限られ、生活する人を選ぶ
中古マンションの将来売却を考えるうえで、交通利便性は重要なポイントの一つです。
ただし、高松市の場合は単純に「駅徒歩○分」だけで判断するのではなく、実際の生活動線を見る必要があります。
例えば、
- 最寄りの公共交通まで距離がある
- バスなどの利用がしにくい
- 車がなければ日常生活が難しい
- 買い物や病院まで距離がある
- 通勤・通学先への移動に時間がかかる
といった条件が重なると、そのマンションを購入候補にできる人が限定される可能性があります。
「車があれば問題ない」は将来の買い手にも通用するか
自分たちが車を所有していれば、購入時には不便を感じないかもしれません。
しかし、将来の購入希望者が同じとは限りません。
公共交通を利用したい人、子どもの通学を考える家庭、高齢になって車を減らしたい人などにとっては、別の評価になる可能性があります。
購入前の確認：「自分が移動できるか」だけでなく、「車を使わない人でも検討できる立地か」という視点でも確認してみましょう。
特徴2｜駐車場を確保しにくい・車種制限が厳しい
車を利用する購入希望者にとって、駐車場はマンション選びの重要な条件です。
そのため、
- 敷地内駐車場に空きが少ない
- 住戸を購入しても駐車場を引き継げない
- 機械式駐車場の車高制限が厳しい
- 大型車やSUV、ミニバンが利用しにくい
- 2台目を確保しにくい
- 周辺にも月極駐車場が少ない
といった条件は、購入できる世帯を限定する要因になる可能性があります。
駐車場の空きが多すぎる場合も理由を確認する
反対に、駐車場の空きが多ければ必ず安心というわけでもありません。
駐車場使用料が管理組合の収入として想定されている場合、空き区画が増えることで収支に影響する可能性があります。
また、機械式駐車場の場合は、利用者が少なくても設備の維持・更新について検討が必要になることがあります。
購入前の確認：空きの有無だけでなく、駐車場収入、設備更新、利用率、サイズ制限まで確認する。
特徴3｜共用部分の管理状態が悪い
中古マンションの内見では、室内だけを見る方も少なくありません。
しかし、将来売却するときには、購入希望者もエントランスから住戸までマンション全体を見ます。
例えば、
- エントランスが汚れている
- 集合ポスト周辺が乱雑
- 掲示物が長期間放置されている
- 駐輪場が整理されていない
- ゴミ置場の管理状態が悪い
- 廊下や階段に私物が多い
- 設備の故障が長期間放置されている
といった状態が目立つと、購入希望者がマンション全体の管理に不安を感じる可能性があります。
築年数より「どう維持されてきたか」を見る
築年数が古いから売れない、築浅だから売りやすい、と単純に決まるわけではありません。
築年数が経過していても、共用部分が適切に維持され、大規模修繕や設備更新が計画的に行われているマンションもあります。
中古マンションでは「何年経ったか」と同じくらい、「その年月をどう管理してきたか」が重要です。
購入前の確認：住戸だけでなく、エントランス・掲示板・ゴミ置場・駐車場・駐輪場なども確認する。
特徴4｜管理費・修繕積立金など毎月の維持費が重い
将来売却するとき、購入希望者が見るのは販売価格だけではありません。
管理費や修繕積立金など、購入後に毎月必要になる費用も比較されます。
例えば、同じような価格・広さ・築年数のマンションが2つあったとします。
| 項目 | Aマンション | Bマンション |
|---|---|---|
| 管理費 | 1万5,000円 | 3万円 |
| 修繕積立金 | 2万円 | 5万円 |
| 合計 | 3万5,000円 | 8万円 |
差額は月4万5,000円です。
年間では54万円、10年間では単純計算で540万円の差になります。
購入希望者から見れば、住宅ローンに加えて毎月支払う固定費なので、物件選びに影響する可能性があります。
維持費が高い＝売れない、ではない
ただし、管理費や修繕積立金が高いことだけで「売れないマンション」と判断することはできません。
管理員体制や共用設備、建物規模、必要な修繕などによって適切な金額は異なります。
修繕積立金についても、将来必要な工事に備えて適切に積み立てている結果として高くなっている場合があります。
重要なのは、「金額が高いか」ではなく、「その金額に合理的な理由があるか」です。
購入前の確認：管理費・修繕積立金の金額だけでなく、何に使われ、将来どう変化する予定なのかを確認する。
特徴5｜長期修繕計画や修繕積立金に不安がある
毎月の修繕積立金が安くても、将来必要な工事費を十分準備できていなければ安心とはいえません。
特に確認したいのは、
- 長期修繕計画が作成されているか
- 計画が定期的に見直されているか
- 修繕積立金残高はどの程度か
- 大規模修繕の実績はどうか
- 今後大きな設備更新が予定されていないか
- 修繕積立金の値上げ予定はあるか
- 一時金徴収の予定や可能性はあるか
などです。
購入希望者が資料を確認したときに、
「購入後、いくら負担が増えるのか分からない」
という状態では、不安材料になる可能性があります。
総会議事録も重要
長期修繕計画だけでなく、管理組合の総会議事録も確認しておきたい資料です。
例えば、
- 修繕積立金不足
- 大規模修繕工事
- 管理費の値上げ
- 機械式駐車場の更新
- 給排水設備の更新
- 滞納問題
などが継続的に議論されている場合があります。
問題が議事録に記載されていること自体が悪いわけではありません。
むしろ、問題を把握し、対応策を検討していることが分かる場合もあります。
確認したいのは、課題に対して具体的な対応が進んでいるかです。
購入前の確認：長期修繕計画・積立残高・総会議事録をセットで確認する。
特徴6｜間取り・広さ・住戸条件が購入者を限定する
立地や管理状態だけでなく、住戸そのものの条件も将来売却に影響する可能性があります。
例えば、
- 非常に特殊な間取り
- 家具を配置しにくい形状
- 収納が極端に少ない
- 家族構成に対して使いにくい部屋配置
- 採光や風通しに難がある
- 生活音が気になりやすい
などは、購入希望者によって評価が分かれる可能性があります。
「自分には最高」が「多くの人にも使いやすい」とは限らない
個性的な間取りや設備を気に入って購入すること自体に問題はありません。
ただし将来売却する可能性まで考えるなら、その特徴が次の買い手にとっても魅力になるかを一度考えておきましょう。
例えば70㎡前後の3LDKなど、幅広いファミリー層が検討しやすい住戸と、非常に個性的な間取りでは、購入候補者の範囲が異なる可能性があります。
購入前の確認：「自分が好きか」に加えて、「一般的な購入者にも使いやすいか」を考える。
特徴7｜ハザードや周辺環境を理由に購入者が慎重になりやすい
中古マンションの購入希望者は、建物だけでなく周辺環境も確認します。
高松市では、物件の所在地によって洪水・高潮・津波・土砂災害・ため池など、確認すべきハザードが異なります。
また、地震時の揺れや液状化に関する情報も確認しておきたい項目です。
ただし、ハザードマップで色が付いているから「売れない」、色が付いていないから「安全」と単純に判断するものではありません。
購入希望者が確認するのは、想定されるリスクだけでなく、
- 建物の設備配置
- 避難経路
- 周辺道路
- マンション側の防災対策
- 過去の修繕・対応状況
なども含まれます。
高層階でもマンション全体を見る
住戸が高層階にあっても、エントランス、電気設備、エレベーター、駐車場、周辺道路などが影響を受ければ、生活に支障が生じる可能性があります。
そのため購入前には、住戸だけではなくマンション全体と周辺地域を確認することが重要です。
購入前の確認：最新の公的なハザード情報を住所単位で確認し、建物側の対策も確認する。
高松市で売れにくい中古マンションの7つの特徴を一覧で確認
| 特徴 | 購入前の確認ポイント |
|---|---|
| 交通手段が限られる | JR・ことでん・バス・車を含む生活動線 |
| 駐車場を確保しにくい | 空き・利用権・車種制限・周辺駐車場 |
| 管理状態が悪い | エントランス・掲示板・ゴミ置場・駐輪場 |
| 維持費が重い | 管理費・修繕積立金・駐車場等の総額 |
| 修繕計画に不安がある | 長期修繕計画・積立残高・総会議事録 |
| 住戸条件が特殊 | 間取り・広さ・採光・使いやすさ |
| ハザード・周辺環境 | 公的情報・設備配置・避難経路・周辺道路 |
1つ当てはまっただけで「売れない」と判断しない
ここまで7つの特徴を紹介しましたが、一つ当てはまったからといって、そのマンションが売れないと判断する必要はありません。
中古マンションの評価は複数の条件の組み合わせで変わります。
例えば駅から離れていても、
- 駐車場を確保しやすい
- スーパーや病院が近い
- 管理状態が良い
- 間取りが使いやすい
- 維持費が適切
といった条件がそろっていれば、購入候補になる人はいるでしょう。
反対に、駅に近くても、管理状態・維持費・修繕計画などに複数の不安があれば、購入希望者が慎重になる可能性があります。
「弱点があるか」ではなく、「弱点を補える魅力があるか」「弱点がいくつ重なっているか」で考えましょう。
特に注意したいのは「3つ以上の弱点が重なるマンション」
将来売却を考えるうえで特に慎重に確認したいのは、複数の弱点が重なるケースです。
例えば、
- 公共交通を利用しにくい
- 駐車場を確保しにくい
- 管理費・修繕積立金が高い
という3条件が重なれば、「車を使う人」「公共交通を使う人」の双方から検討しにくくなる可能性があります。
また、
- 築年数が経過している
- 修繕積立金が不足気味
- 今後大きな修繕費負担が想定される
という組み合わせなら、購入後の負担を心配する人が増える可能性があります。
一つ一つの条件ではなく、複数条件をセットで見ることが重要です。
「500万円安いマンション」が本当に安いとは限らない
売れにくさを考えるときには、購入価格と維持費を一緒に考えることも重要です。
例えば、次の2つのマンションがあったとします。
| 項目 | Aマンション | Bマンション |
|---|---|---|
| 購入価格 | 3,000万円 | 3,500万円 |
| 管理費＋修繕積立金 | 8万円 | 4万円 |
| 月額差 | 4万円 | |
Aマンションは購入価格が500万円安いものの、毎月の維持費は4万円高い設定です。
4万円の差は、
- 年間：48万円
- 5年間：240万円
- 10年間：480万円
- 20年間：960万円
になります。
もちろん実際には管理費や修繕積立金は将来変わる可能性があり、単純比較だけでは判断できません。
しかし将来の購入希望者も、販売価格だけでなく毎月の維持費を見ます。
そのため「購入価格が安かった」という理由だけで、将来も売りやすいとは限りません。
購入前に「10年後の中古マンション検索」をしてみる
将来売却しやすいかを考える簡単な方法があります。
自分が10年後の購入希望者になったつもりで、現在検討しているマンションを見てみることです。
例えば現在築20年なら、10年後は築30年です。
そのとき、
- 築30年でも買いたい立地か
- 管理状態は維持されそうか
- 大規模修繕は適切に行われそうか
- 修繕積立金はいくらになっているか
- 駐車場設備はどうなっているか
- 同じ価格帯の競合物件と比較して魅力があるか
と考えてみます。
「今日の物件」ではなく、「10年後の中古物件」として見ると、購入前に確認すべきことが見えやすくなります。
将来売却を考えるなら管理組合の資料を見る
売却しやすさを考えるうえで、室内以上に重要になることがあるのがマンション全体の管理です。
契約前には、可能な範囲で次の資料を確認しましょう。
| 資料 | 確認したい内容 |
|---|---|
| 長期修繕計画 | 将来の工事内容・時期・費用 |
| 修繕積立金資料 | 現在残高・将来の積立計画 |
| 総会議事録 | 管理上の課題と対応状況 |
| 修繕履歴 | 過去の大規模修繕・設備更新 |
| 管理規約 | 使用制限・リフォーム等のルール |
| 重要事項調査報告書等 | 管理費等・滞納・修繕などの情報 |
高松市で中古マンションを購入する前の「売却目線」チェックリスト
- □ JR・ことでん・バスなど複数の交通手段を確認した
- □ 車がなくても生活できるか考えた
- □ 敷地内駐車場を確保できるか確認した
- □ 駐車場の車種制限を確認した
- □ 周辺の月極駐車場も確認した
- □ 共用部の管理状態を確認した
- □ 管理費と修繕積立金を競合物件と比較した
- □ 長期修繕計画を確認した
- □ 修繕積立金残高を確認した
- □ 将来の値上げ予定を確認した
- □ 総会議事録を複数年分確認した
- □ 大規模修繕・設備更新履歴を確認した
- □ 間取りが特殊すぎないか考えた
- □ 最新の公的なハザード情報を確認した
- □ 10年後にどんな人が買うか想像した
高松市で売れない中古マンションについてよくある質問
駅から遠いマンションは売れませんか？
駅から遠いという理由だけで売れないとは限りません。駐車場、バス、買い物、病院など、生活利便性を含めて評価されます。重要なのは、その立地で生活しやすい購入者層が想像できるかです。
築30年以上になると売れにくくなりますか？
築年数だけでは判断できません。管理状態、大規模修繕、修繕積立金、長期修繕計画、立地、住戸条件などによって評価は変わります。築年数が経過しているほど、建物がどのように維持されてきたかを確認することが重要です。
修繕積立金が高いマンションは売れにくいですか？
金額だけで決まるものではありません。必要な修繕に備えた合理的な積立であれば評価は異なります。注意したいのは、高いにもかかわらず将来の修繕計画が成立していないケースや、さらに大幅な値上げ・一時金が想定されているケースです。
駐車場がない中古マンションは売れにくいですか？
立地や想定される購入者によって異なります。公共交通の利便性が高ければ駐車場を必要としない購入者もいます。一方、車利用を前提とする購入者が多い立地では、駐車場条件が物件選びに影響する可能性があります。
ハザードマップで色が付いていると売れませんか？
ハザード情報だけで売却可能性が決まるわけではありません。想定されるリスクの内容、建物設備の配置、防災対策、避難経路などを合わせて確認することが重要です。購入時には最新の公的情報を確認しましょう。
永住するつもりなら売却しやすさは考えなくてもよいですか？
永住予定でも確認しておくことをおすすめします。転勤、介護、家族構成、収入などが変化し、将来住み替えが必要になる可能性があるためです。
高松市の中古マンション関連記事
- 高松市で中古マンションを購入する前に確認したい10のポイント｜後悔しない選び方
- 高松市で中古マンションを買って後悔した事例5選｜購入前に知っておきたい注意点
- 高松市で管理状態の良い中古マンションを見分ける方法｜購入前チェックリスト
- 高松市で中古マンションの購入を見送った方がいい7つのサイン｜契約前に確認
※④・⑤公開後、このページから相互内部リンクを設定してください。
まとめ｜高松市の中古マンションは「次の買い手」の視点でも選ぶ
高松市で中古マンションを購入するときは、自分たちが住みやすいかだけでなく、将来の買い手からどう見えるかも確認しておきましょう。
今回紹介した、将来売れにくくなる可能性がある7つの特徴は次のとおりです。
- 交通手段が限られ、生活する人を選ぶ
- 駐車場を確保しにくい・車種制限が厳しい
- 共用部分の管理状態が悪い
- 管理費・修繕積立金など毎月の維持費が重い
- 長期修繕計画や修繕積立金に不安がある
- 間取り・広さ・住戸条件が購入者を限定する
- ハザードや周辺環境を理由に購入者が慎重になりやすい
一つ当てはまっただけで「買ってはいけない」「売れない」と判断する必要はありません。
大切なのは、それぞれの弱点を理解したうえで、立地・価格・管理状態・維持費などに、それを補える魅力があるかを確認することです。
中古マンション購入では、「自分が買いたいか」と同時に「10年後の誰かも買いたいと思うか」を考えることが、将来の選択肢を残すことにつながります。
「将来売りにくくならない？」と気になったら
中古マンションは、販売価格や室内だけでは将来性を判断できません。
SOPNAVIでは、住宅ローン、管理費、修繕積立金、管理状態、長期修繕計画など、購入前に確認しておきたいポイントを整理できます。
気になるマンションが見つかったら、契約する前に一度チェックしてみてください。
この物件、本当に大丈夫ですか？
住宅ローン・修繕積立金・管理状態・将来の資産価値など、
マンション購入前に確認しておきたいポイントを整理できます。
※完全無料・無理な営業はありません
「将来も安心して住めるか」を確認するために、
売却相場もチェックしておきませんか？
マンションは購入価格だけでなく、
将来いくらで売れるかも重要な判断材料です。
お住まいの地域に対応する無料査定サービスをお選びください。
全国対応
対応エリア外の方はこちら
北海道・東北・関西・中国・四国・九州など
ミライアス
全国対応の無料査定サービスです。
地域を問わず売却相場を確認できます。
※全国対応の査定ページへ移動します
※本欄には広告・プロモーションを含みます。査定の利用は無料です。
