※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

総会出席率が低いマンションは危険なのか｜購入前に知っておきたい管理組合の実態

中古マンションを検討していると、

「総会出席率」

という言葉を目にすることがあります。

しかし多くの人は、

「出席率が低いと何が問題なの？」

と思うかもしれません。

実際にマンション購入時に総会出席率まで確認する人は多くありません。

しかし最近では、不動産に詳しい購入希望者ほど総会出席率を気にしています。

なぜなら総会出席率は、そのマンションの管理状態を映す鏡だからです。

今回は総会出席率が低いマンションで起こりやすい問題について解説します。

マンション総会とは何か

マンションには管理組合があります。

そして年に1回以上、

総会が開催されます。

総会では、

・修繕積立金の値上げ

・大規模修繕の実施

・管理会社の変更

・予算や決算

など重要な事項が決議されます。

マンション運営において最も重要な会議です。

出席率はどのくらいが普通なのか

実際には、

会場へ直接出席する人は多くありません。

最近では、

・委任状

・議決権行使書

も含めて成立するケースが一般的です。

ただし問題になるのは、

実際の出席者も少なく、

委任状も集まらないケースです。

総会出席率5％のマンション

例えば総戸数100戸のマンションで、

出席者5戸

という状況を考えてみます。

数字だけ見ると、

95戸は総会に参加していません。

もちろん委任状提出者もいるかもしれません。

しかし管理への関心が低いことは間違いありません。

無関心が問題になる

マンション管理で最も怖いのは、

住民同士の対立だけではありません。

無関心です。

誰も関心を持たなくなると、

問題が放置されやすくなります。

修繕積立金値上げが決まらない

近年よくあるのが、

修繕積立金不足です。

建築費高騰により、

多くのマンションで積立金不足が発生しています。

しかし値上げには住民の合意が必要です。

総会出席率が低いと、

必要な決議が進まないことがあります。

問題が先送りされる

結果として、

・値上げ見送り

・修繕延期

・一時金先送り

となることがあります。

その場では平和です。

しかし将来の問題は大きくなります。

大規模修繕延期

実際に問題となるのが大規模修繕です。

本来なら実施すべき時期なのに、

予算不足

住民合意不足

で延期されることがあります。

その結果、

建物劣化が進行します。

理事会の負担が増える

総会出席率が低いマンションでは、

理事会に負担が集中します。

実際に動いているのは数人だけ。

残りの住民は無関心。

こうした状況は珍しくありません。

理事不足も発生する

さらに問題になるのが理事不足です。

管理組合運営には人が必要です。

しかし総会にも来ない住民が多いマンションでは、

理事のなり手も不足しやすくなります。

同じ人ばかりが役員になる

結果として、

毎回同じ人が理事を担当します。

理事長も固定化します。

負担が大きくなるため、

途中で辞任するケースもあります。

管理会社任せになる

住民の関心が低いと、

管理会社任せになりやすくなります。

もちろん管理会社は必要な存在です。

しかし管理会社は所有者ではありません。

本来の意思決定は管理組合が行うべきです。

議事録に現れる危険信号

総会出席率が低いマンションでは、

議事録に次のような記載が増えることがあります。

・理事候補不足

・修繕積立金不足

・決議延期

・総会成立困難

・役員辞任

こうした記録は購入希望者も確認します。

売却にも影響する

最近の購入希望者は、

管理組合資料を確認することが増えています。

総会出席率が極端に低い場合、

「管理が機能していないのでは」

と考える人もいます。

結果として売却に影響することがあります。

出席率が低いだけで危険なのか

ここで誤解してはいけません。

出席率が低いこと自体が問題ではありません。

重要なのは、

管理組合が機能しているかです。

例えば、

出席率は低くても

委任状提出率が高い。

理事会が活発。

修繕計画も順調。

というマンションもあります。

本当に危険なパターン

注意したいのは、

総会出席率が低い

↓

理事不足

↓

修繕積立金不足

↓

大規模修繕延期

↓

管理不全

という流れです。

この状態になると資産価値にも影響します。

購入前に確認したいポイント

総会出席率だけを見るのではなく、

次も確認したいところです。

・理事会活動状況

・修繕積立金残高

・長期修繕計画

・大規模修繕履歴

・議事録

総合的に判断することが重要です。

管理状態は将来の資産価値

マンションの資産価値は立地だけではありません。

管理状態も重要です。

総会出席率は、

その管理状態を知るための一つのヒントになります。

最近の購入希望者はよく見ている

以前は間取りや価格だけで判断する人も多くいました。

しかし最近は違います。

議事録。

長期修繕計画。

総会資料。

こうした資料を確認する購入希望者が増えています。

まとめ

総会出席率が低いマンションは必ず危険というわけではありません。

しかし、

住民の無関心

理事不足

修繕積立金不足

管理組合機能低下

につながる可能性があります。

中古マンション購入では、

価格や立地だけでなく管理状態も重要です。

もし総会出席率が低いマンションを検討する場合は、

議事録や長期修繕計画も確認し、

本当に管理組合が機能しているのかを見ておくことをおすすめします。

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