※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

「将来売ればいい」が通用しなくなった理由｜修繕積立金編

「もし苦しくなったら、
売ればいいと思っていました」

住宅ローンを組む際、
そう考える人は少なくありません。

特にマンションでは、

• 駅近
• 人気エリア
• 資産価値

などを理由に、

「売却しやすいだろう」

と考えやすい傾向があります。

しかし実際には、
修繕積立金や維持費によって、
売却が難しくなるケースがあります。

今回は、
「最悪売ればいい」
と思っていた夫婦に起きたことを、
修繕積立金視点で整理します。

ケース設定｜人気エリアの中古マンションを購入した夫婦

今回のケースは、
30代後半の共働き夫婦です。

• 夫：会社員 年収850万円
• 妻：会社員 年収420万円
• 子ども：1人

夫婦は、
都内人気エリアの中古マンションを購入しました。

• 物件価格：7480万円
• 住宅ローン：約6400万円
• 築18年
• 駅徒歩4分

立地も良く、
中古市場でも人気エリアだったため、
夫婦は、

「もし何かあっても売れる」

と考えていました。

購入時は修繕積立金も高くなかった

購入当初、
修繕積立金は、
そこまで高く見えませんでした。

• 管理費：13,000円
• 修繕積立金：14,000円

夫婦は、

「このくらいなら問題ない」

と思っていました。

営業担当からも、

「人気エリアなので資産価値は強い」

と言われていました。

築20年を超えて状況が変わる

しかし、
築20年を超えた頃から、
状況が変わり始めます。

管理組合総会で、

• 大規模修繕
• 設備更新
• 積立不足

などが議題になったのです。

特に問題だったのは、
過去に修繕積立金を低めに抑えていたことでした。

さらに、

• 建築費高騰
• 人件費上昇
• 資材価格上昇

も重なっていました。

毎月負担が急増した

その後、
修繕積立金は段階的に値上げされます。

• 購入時：14,000円
• 2年後：24,000円
• 4年後：36,000円

さらに、
管理費も上昇しました。

夫婦は、

住宅ローン以外の固定費が重すぎる

と感じ始めます。

特に、
教育費増加とも重なり、
家計余力はかなり減っていきました。

住宅ローンと教育費が重なるリスクはこちら

「売ればいい」が難しかった

夫婦は、
住み替えも検討します。

しかし、
売却活動を始めると、
想定外の反応が増えていました。

内覧者からは、

• 修繕積立金が高い
• 今後さらに上がる？
• 管理状態は大丈夫？

などを気にされるようになります。

つまり、

「維持費の高さ」
が売却障壁になっていた

のです。

中古市場では“毎月負担”が見られる

中古マンション購入者は、

• 住宅ローン
• 管理費
• 修繕積立金

を合計して判断します。

つまり、
修繕積立金が高いと、

「毎月負担が重い」

と感じられやすくなります。

特に、

• 築古化
• 積立不足
• 今後値上げ予定

があるマンションでは、
買い手が慎重になりやすいのです。

売れないマンションの特徴まとめはこちら

残債割れするマンションの特徴はこちら

「人気エリアだから安心」ではなかった

夫婦は後になって、

立地だけでは売却できない

ことを実感します。

実際には、

• 管理状態
• 積立状況
• 修繕計画
• 毎月負担

なども、
かなり重要だったのです。

つまり、
「将来売ればいい」
だけで高額ローンを組むのは危険なケースがあります。

修繕積立金まとめはこちら

管理組合が危険なマンションの特徴はこちら

まとめ

マンション売却では、
立地だけでなく、

• 修繕積立金
• 管理費
• 積立不足
• 管理状態

なども重要になります。

特に、
「将来売ればいい」
を前提に高額ローンを組む場合は、
将来の維持費まで整理しておくことが重要です。