※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

マンション購入シミュレーション｜年収・頭金・金利別に住宅ローンと維持費を計算

結論：マンション購入のシミュレーションでは、住宅ローンの毎月返済額だけを計算してはいけません。管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産税・火災保険・将来の修繕積立金値上げまで含めて、実際の住居費を確認することが重要です。

マンションを購入するとき、多くの方が最初に確認するのは住宅ローンの毎月返済額です。

しかし、実際に家計から出ていく住居費は、住宅ローンだけではありません。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 室内設備の修理・交換費

これらを含めずに「毎月返済できそう」と判断すると、購入後に想定以上の負担を感じることがあります。

この記事では、物件価格、頭金、金利、返済期間、年収別にマンション購入費用をシミュレーションし、無理のない購入予算の考え方を詳しく解説します。

購入時に必要な頭金や諸費用については、マンション購入の費用はいくら必要かもあわせてご覧ください。

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マンション購入シミュレーションで確認する5つの項目

マンション購入の資金計画では、少なくとも次の5項目を確認する必要があります。

1. 購入時に必要な自己資金
2. 住宅ローンの毎月返済額
3. 管理費・修繕積立金を含む毎月の住居費
4. 固定資産税などを含む年間負担額
5. 金利上昇・収入減少・維持費増加への耐性

住宅ローンの計算だけではなく、購入時から購入後までを一つの資金計画として考えることが大切です。

年収別の購入予算については、マンション購入には年収いくら必要かでも詳しく解説しています。

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住宅ローンの毎月返済額は何で決まる？

住宅ローンの毎月返済額は、主に次の条件で決まります。

• 借入額
• 金利
• 返済期間
• 返済方法
• ボーナス返済の有無

同じ5,000万円を借りる場合でも、金利や返済期間によって毎月返済額と総返済額は異なります。

この記事のシミュレーションは、原則として次の条件を用いた概算例です。

実際の返済額は、金融機関の商品、適用金利、借入日などによって異なります。以下は購入予算を考えるための概算としてご覧ください。

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借入額別｜住宅ローンの毎月返済額シミュレーション

まず、金利1.0％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとして、借入額別の毎月返済額を見てみましょう。

住宅ローン借入額	毎月返済額の概算	年間返済額の概算
3,000万円	約8万5,000円	約102万円
4,000万円	約11万3,000円	約136万円
5,000万円	約14万1,000円	約169万円
6,000万円	約16万9,000円	約203万円
7,000万円	約19万8,000円	約237万円
8,000万円	約22万6,000円	約271万円
9,000万円	約25万4,000円	約305万円

住宅ローン5,000万円なら毎月約14万円ですが、実際には管理費や修繕積立金などが加わります。

住宅ローンだけを見ると返済できそうでも、住居費全体では負担が重くなるケースがあります。

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金利別｜5,000万円借りた場合の返済シミュレーション

次に、住宅ローン5,000万円、返済期間35年で、金利が変わった場合の毎月返済額を比較します。

金利	毎月返済額の概算	総返済額の概算
0.5％	約13万円	約5,450万円
1.0％	約14万1,000円	約5,930万円
1.5％	約15万3,000円	約6,430万円
2.0％	約16万6,000円	約6,960万円
3.0％	約19万2,000円	約8,080万円

金利が0.5％から2.0％へ上がると、毎月返済額は約3万6,000円増える計算です。

35年間では総返済額に大きな差が生じます。

変動金利を利用する場合は、現在の返済額だけでなく、金利が上がった場合でも家計が維持できるかを確認しましょう。

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返済期間別｜毎月返済額と総返済額の違い

同じ借入額でも、返済期間を長くすると毎月返済額を抑えられます。

5,000万円、金利1.0％で返済期間を比較します。

返済期間	毎月返済額の概算	総返済額の概算
25年	約18万8,000円	約5,650万円
30年	約16万1,000円	約5,790万円
35年	約14万1,000円	約5,930万円
40年	約12万6,000円	約6,080万円

返済期間を長くすれば毎月返済額は下がりますが、利息の支払期間が長くなり、総返済額は増えやすくなります。

また、完済時年齢が高くなる点にも注意が必要です。

毎月返済額を下げるためだけに返済期間を長くせず、定年後の返済や老後資金も含めて判断しましょう。

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頭金別｜5,000万円のマンション購入シミュレーション

物件価格5,000万円、金利1.0％、返済期間35年として、頭金の違いを比較します。

頭金	住宅ローン借入額	毎月返済額の概算
0円	5,000万円	約14万1,000円
300万円	4,700万円	約13万3,000円
500万円	4,500万円	約12万7,000円
1,000万円	4,000万円	約11万3,000円

頭金を増やせば毎月返済額と利息負担を抑えられます。

一方で、頭金を入れすぎて手元資金が不足すると、購入後の生活が不安定になります。

• 購入時の諸費用
• 引越し費用
• 家具・家電
• リフォーム
• 病気・収入減少への備え
• 室内設備の交換費用

などに対応できる現金を残したうえで、頭金を決めましょう。

頭金・諸費用の考え方は、マンション購入にかかる費用で詳しく解説しています。

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住宅ローン以外の毎月負担を加える

マンション購入のシミュレーションでは、住宅ローン以外の支出を必ず加えます。

例えば、5,000万円の住宅ローンを金利1.0％、35年返済で借りた場合を考えます。

項目	月額の例
住宅ローン	14万1,000円
管理費	1万8,000円
修繕積立金	2万円
駐車場	2万円
固定資産税の月額換算	1万2,000円
火災保険等の積立	3,000円
実際の住居費	約21万4,000円

住宅ローンは約14万円でも、実際の住居費は月21万円を超える例です。

「住宅ローンが月14万円なら家賃と同じ」と考えて購入すると、購入後に毎月7万円以上の差が生じる可能性があります。

管理費と修繕積立金が高い物件については、管理費と修繕積立金で月8万円は危険かも参考にしてください。

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購入時の自己資金もシミュレーションする

マンション購入では、毎月返済額だけでなく、契約から入居までに必要な自己資金も確認します。

5,000万円の中古マンションを、頭金500万円で購入する例です。

項目	金額の例
物件価格	5,000万円
頭金	500万円
購入時諸費用	300万～500万円程度
引越し・家具・家電	50万～150万円程度
リフォーム	0円～数百万円
必要な自己資金	850万～1,150万円以上

頭金500万円だけを準備しても、諸費用や入居準備費用が不足する可能性があります。

購入時には、手元資金を次のように分けて考えましょう。

• 頭金へ使う資金
• 購入諸費用
• 入居準備費用
• 購入後に残す生活防衛資金

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年収別｜無理のないマンション購入シミュレーション

ここからは年収別に、住宅ローン返済と毎月の維持費を含めた考え方を整理します。

以下は一例であり、購入可能額を保証するものではありません。

年収500万円のシミュレーション

年収500万円で住宅ローン3,000万円を借りる例を考えます。

住宅ローン	約8万5,000円
管理費・修繕積立金	3万円
固定資産税等の月額換算	1万円
毎月の住居費	約12万5,000円

車の維持費や教育費がある世帯では、住居費以外の支出も慎重に見積もる必要があります。

借入額を増やす場合は、購入後の貯蓄額が減りすぎないかを確認しましょう。

年収600万円のシミュレーション

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借りる例です。

住宅ローン	約11万3,000円
管理費・修繕積立金	3万5,000円
固定資産税等の月額換算	1万円
毎月の住居費	約15万8,000円

毎月の住居費が16万円近くになるため、手取り収入に対する割合と、教育費・老後資金の積立額を確認する必要があります。

年収700万円のシミュレーション

年収700万円で住宅ローン5,000万円を借りる例です。

住宅ローン	約14万1,000円
管理費・修繕積立金	4万円
駐車場	1万5,000円
固定資産税等の月額換算	1万2,000円
毎月の住居費	約20万8,000円

住宅ローンだけなら約14万円ですが、実際には月21万円近い負担になります。

共働き収入を前提にする場合は、片方の収入が減ったときの試算も必要です。

高額ローンを検討している方は、住宅ローン7,000万円で契約前に確認したかったことも参考にしてください。

年収800万円のシミュレーション

年収800万円で住宅ローン5,500万円を借りる例です。

住宅ローン	約15万5,000円
管理費・修繕積立金	4万円
駐車場	2万円
固定資産税等の月額換算	1万3,000円
毎月の住居費	約22万8,000円

年収800万円でも、教育費や車、保険などの固定費が多ければ余裕がなくなることがあります。

年収の高さだけではなく、毎月いくら残るかを基準にしましょう。

年収1,000万円のシミュレーション

年収1,000万円で住宅ローン7,000万円を借りる例です。

住宅ローン	約19万8,000円
管理費・修繕積立金	5万円
駐車場	2万5,000円
固定資産税等の月額換算	1万5,000円
毎月の住居費	約28万8,000円

毎月約29万円の住居費になる例です。

高収入でも、私立学校の学費、車、旅行、老後資金などを加えると家計は圧迫される場合があります。

年収1,000万円で9,000万円の住宅ローンは危険かもあわせて確認してください。

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共働き世帯のマンション購入シミュレーション

共働き世帯では、夫婦の収入を合算すると高額な住宅ローンを借りられる可能性があります。

例えば、夫の年収600万円、妻の年収400万円なら、世帯年収は1,000万円です。

しかし、次のような収入減少を想定する必要があります。

• 出産・育児休業
• 時短勤務
• 転職
• 病気・けが
• 親の介護
• どちらかの退職

共働きのシミュレーションでは、少なくとも次の3パターンを作りましょう。

パターン	確認内容
通常時	夫婦とも現在の収入を維持
収入減少時	片方の収入が30～50％減少
片働き時	一方の収入だけで生活

通常時だけ黒字でも、収入減少時にすぐ赤字になる計画は慎重に見直す必要があります。

共働きローンの注意点は、共働き住宅ローンの注意点まとめでも解説しています。

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修繕積立金値上げ後もシミュレーションする

マンションの修繕積立金は、購入時の金額がずっと続くとは限りません。

例えば、購入時の修繕積立金が月1万5,000円でも、将来次のように上がる可能性があります。

時期	修繕積立金の例
購入時	月1万5,000円
10年後	月3万円
20年後	月5万円
30年後	月6万円

住宅ローン返済額が変わらなくても、修繕積立金の値上げにより毎月負担が増えます。

購入前には、長期修繕計画に記載された将来の積立額を確認しましょう。

修繕積立金が毎年上がるマンションは危険かも参考になります。

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金利上昇時の返済額も確認する

変動金利を利用する場合は、現在の低い金利だけで資金計画を立てないことが重要です。

例えば、住宅ローン6,000万円、35年返済の場合を比較します。

金利	毎月返済額の概算
0.5％	約15万6,000円
1.0％	約16万9,000円
1.5％	約18万4,000円
2.0％	約19万9,000円
3.0％	約23万1,000円

金利0.5％から3.0％では、毎月返済額に約7万5,000円の差が生じる概算です。

金利上昇と修繕積立金の値上げが同時に起きても、家計を維持できるか確認しましょう。

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ボーナス払いを使ったシミュレーションの注意点

ボーナス払いを利用すると、通常月の返済額を低く見せることができます。

しかし、次のような場合でもボーナス返済は続きます。

• 会社業績が悪化した
• 転職して賞与が減った
• 育児休業・時短勤務になった
• 病気で勤務時間が減った

ボーナスがなくても返済できる金額を基本とし、ボーナスは繰上返済や貯蓄へ回す方が、家計の安全性を高めやすくなります。

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購入と賃貸を比較する際のシミュレーション

マンション購入と賃貸を比較するときは、住宅ローン返済額と家賃だけを比べないようにしましょう。

購入でかかる費用	賃貸でかかる費用
住宅ローン	家賃
管理費・修繕積立金	管理費・共益費
固定資産税	更新料
室内設備の修理費	引越し費用
購入時諸費用	敷金・礼金・仲介手数料
売却時の費用・価格変動	資産が残らない

購入には資産が残る可能性がありますが、売却価格が購入価格を下回る可能性もあります。

マンション購入の利点については、マンション購入のメリットで詳しく解説します。

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購入前に行いたい5つのストレステスト

通常時の返済シミュレーションだけではなく、条件が悪化した場合も確認しましょう。

1. 金利が2～3％になった場合
2. 世帯収入が20％減少した場合
3. 修繕積立金が月2～3万円上がった場合
4. 固定資産税の軽減が終了した場合
5. 教育費や介護費用が増えた場合

これらの条件でも毎月赤字にならず、一定の貯蓄を続けられるなら、資金計画には余裕があります。

反対に、少し条件が変わるだけで生活費が不足する場合は、物件価格や借入額を見直した方が安全です。

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マンション購入シミュレーションのチェックリスト

1. 物件価格だけでなく購入諸費用を含めたか
2. 住宅ローンはボーナス払いなしでも返せるか
3. 管理費・修繕積立金を加えたか
4. 固定資産税を月額換算したか
5. 駐車場代・保険料を含めたか
6. 修繕積立金の将来値上げを含めたか
7. 金利上昇時の返済額を確認したか
8. 収入減少時も返済できるか
9. 購入後も毎月貯蓄できるか
10. 老後までに完済できるか

資金計画以外の確認事項については、マンション購入の注意点もあわせて確認してください。

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不動産会社・金融機関へ確認したいこと

• 適用予定金利はいくらですか？
• 金利上昇時の返済額はいくらですか？
• 事務手数料・保証料はいくらですか？
• 購入時諸費用の総額はいくらですか？
• 管理費・修繕積立金はいくらですか？
• 修繕積立金の値上げ予定はありますか？
• 固定資産税・都市計画税はいくらですか？
• 修繕一時金の予定はありますか？
• 長期修繕計画はいつ更新されましたか？
• 売却しやすい条件の物件ですか？

返済シミュレーションの数字だけでなく、物件の管理状態や将来の維持費も資料で確認しましょう。

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マンション購入シミュレーションに関するよくある質問

住宅ローンの毎月返済額はいくらまでが安心ですか？

年収だけで一律には決められません。

住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税などを合計し、購入後も毎月貯蓄を続けられる金額に抑えることが重要です。

住宅ローン審査に通る金額なら購入しても大丈夫ですか？

住宅ローン審査に通る金額と、無理なく返済できる金額は異なります。

教育費、車、老後資金、維持費まで含めた家計シミュレーションが必要です。

頭金は多いほど良いですか？

頭金を増やすと借入額を減らせますが、購入後の預貯金が不足する場合は危険です。

諸費用と生活防衛資金を確保したうえで頭金を決めましょう。

固定金利と変動金利はどちらで計算すべきですか？

両方の条件で計算することをおすすめします。

変動金利を選ぶ場合でも、金利が2％、3％へ上昇した場合の返済額を確認しておきましょう。

管理費と修繕積立金は将来も同じですか？

同じとは限りません。

長期修繕計画の見直し、工事費上昇、積立不足などにより、将来値上げされる可能性があります。

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まとめ｜住宅ローンではなく住居費全体を計算しよう

マンション購入のシミュレーションでは、住宅ローンの毎月返済額だけを見てはいけません。

少なくとも、次の費用を含めて計算しましょう。

• 購入時の諸費用
• 頭金
• 住宅ローン返済額
• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 固定資産税
• 火災保険
• 室内設備の交換費用
• 将来の修繕積立金値上げ

さらに、金利上昇、収入減少、教育費増加などの条件でも家計が維持できるかを確認することが重要です。

住宅ローン審査に通ることが、安心して暮らせることを保証するわけではありません。

購入後も貯蓄を続け、家族との時間や将来の選択肢を守れる計画かどうかを基準に判断しましょう。

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