※本記事は一般的な判断材料の整理を目的としたものであり、特定の物件の価値・安全性・将来性を断定するものではありません。最終的な判断は不動産会社・管理会社・各種資料の確認に基づいて行ってください。

駅近だから安心と思っていたマンションが売れなかった理由｜立地だけでは決まらなかった現実

「駅から徒歩5分だから、将来売れなくなることはないと思っていました。」

Aさんがそう振り返るのは、購入から12年後にマンションの売却を考えた時のことです。

駅近マンションは資産価値が落ちにくい。

不動産会社からもそう説明されました。

実際、購入当時は人気エリアでした。

通勤にも便利。

買い物も便利。

駅から近い。

誰が見ても魅力的な立地です。

そのためAさんは、

「最悪、将来売ればいい」

と思っていました。

しかし実際に売却活動を始めると、想像とは違う現実が待っていました。

購入当時は理想的なマンションだった

Aさんが購入したのは築8年の中古マンションでした。

駅徒歩5分。

総戸数80戸。

価格は4,800万円。

住宅ローンを利用して購入しました。

周辺にはスーパーや病院もあります。

子育て環境も悪くありません。

不動産会社からは、

「この立地なら将来も安心です」

と言われました。

Aさんも疑いませんでした。

実際に見学時は複数の購入希望者がいたため、

人気物件だと感じていました。

売却を考えたきっかけ

購入から12年。

子どもの進学を機に住み替えを検討します。

住宅ローン残高はまだ残っています。

しかし駅近マンションです。

価格も上がっているだろう。

売却しても問題ない。

そう考えていました。

ところが査定結果は予想より低いものでした。

不動産会社に言われたこと

査定担当者はこう説明しました。

「立地は良いです。」

「ただ、購入希望者が気にする点があります。」

Aさんは驚きました。

駅近であること以上に気にされることがあるのでしょうか。

修繕積立金が高くなっていた

最初に指摘されたのは修繕積立金でした。

購入時

15,000円

現在

32,000円

管理費も合わせると、

毎月5万円近い維持費になっていました。

購入希望者は、

物件価格だけではなく、

毎月の固定費も見ています。

同じ価格帯のマンションと比較すると、

維持費の高さは不利になっていました。

管理組合への不安

さらに不動産会社は言いました。

「議事録を見る購入者もいます。」

管理組合の議事録には、

• 修繕積立金値上げ
• 積立不足
• 大規模修繕費用増加

についての記載がありました。

問題が解決していても、

購入検討者に不安を与える場合があります。

駅近でも競合が多かった

もう一つの問題は競合でした。

駅周辺には新しいマンションが増えていました。

築20年を超えたAさんのマンションより、

築浅マンションの方が人気です。

購入希望者は比較します。

同じ駅近なら、

設備の新しいマンションを選ぶ人も少なくありません。

内覧は来るが決まらない

売却活動を始めると、

内覧自体はありました。

やはり駅近だからです。

しかし購入申込みにはつながりません。

理由として多かったのは、

• 修繕積立金が高い
• 管理費が高い
• 築年数が気になる

というものでした。

Aさんは初めて気付きます。

駅近だけでは決まらないのだと。

「売れるマンション」と「売りやすいマンション」は違う

不動産会社の担当者はこう言いました。

「売れないわけではありません。」

「ただし価格を下げれば売れます。」

つまり、

売れるマンション

と

売りやすいマンション

は違うのです。

希望価格で売れるとは限りません。

残債割れの不安

Aさんは住宅ローン残高を確認しました。

もし価格を下げれば、

手元に残るお金はほとんどありません。

場合によっては残債割れの可能性もあります。

購入時に考えていた

「最悪売ればいい」

という計画は、

思ったほど簡単ではありませんでした。

駅近でも売れにくくなる理由

駅近マンションでも、

次のような条件が重なると売却に苦戦することがあります。

修繕積立金が高い

毎月の負担が重くなります。

管理状態への不安

議事録や長期修繕計画で不安材料が見つかることがあります。

築年数が進んでいる

築20年を超えると競合が増えます。

周辺に新築が増えている

購入希望者が分散します。

管理費が高い

維持費全体で比較されます。

購入前に確認したいポイント

将来の売却を考えるなら、

購入前に次の点を確認しておきたいところです。

• 修繕積立金の推移
• 長期修繕計画
• 管理組合議事録
• 周辺の供給状況
• 築年数ごとの売却事例

立地だけでは判断できません。

まとめ

駅近マンションは確かに有利です。

しかし、

駅近だから必ず売れる

駅近だから資産価値は安心

というわけではありません。

修繕積立金。

管理状態。

築年数。

競合物件。

さまざまな要素が売却に影響します。

マンション購入では、

「買う時」だけではなく、

「売る時」にどう見られるかも考えることが重要です。

駅近という魅力だけで判断せず、

将来の管理状態や維持費まで確認しておくことが、後悔しないマンション選びにつながります。